CLASSIC CASE

经典案例

购房人因卖房人违约而遭遇限购政策,还能否请求合同继续履行?
Time:2019-04-29 22:07:20


2010年3月20日,郭某与产权人郝某签订二手房买卖合同,约定7日内郭某全额支付房款20万后由郝某立即为郭某办理过户手续。后郭某依约支付了全部购房款,但由于当地二手房市场价格上涨,郝某反悔,拒绝为郭某办理产权过户手续。后当地房地产调控政策出台,按照限购政策郭某丧失了购房资格。现郭某诉至法院请求郝某继续履行合同或解除合同并由郝某赔偿损失,该案应当如何处理?


正常来讲,郭某请求郝某继续履行合同并无不妥,因为根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,说明郭某有权要求郝某继续履行合同。


但是本案中,由于郭某被认定为限购对象,不具备购房的主体资格,人民法院若判令合同继续履行,将导致法院判决和政府政策产生矛盾。在此情形下,郭某可以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定,请求判决解除该房屋买卖合同并要求赔偿损失。


对于实际损失,郭某应提出合理的损失主张并提供相关证据予以证实。该损失应当包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。


因此,虽然对郭某请求合同继续履行的主张客观上无法支持,但是针对郭某主张解除合同并要求郝某赔偿损失的合理诉求,人民法院应当在查明事实的基础上予以保护。

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