CLASSIC CASE

经典案例

客户从开发商处购买房屋,尚未办理产权登记又将该房屋转卖给第三人,第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书?
Time:2019-04-29 21:46:26

 

2017年5月3日,买受人与出卖人(开发商)签订了《商品房销售合同》,约定10个月内办理交房手续并完成过户登记。同年9月21日,买受人由于急需用钱便将该房屋转手卖与第三人,此时房屋尚未进行过户登记,仍在原出卖人(即开发商)名下。此时该第三人是否可以直接请求原出卖人即开发商为其协助办理权属证书?

对此实践中存在两种观点:第一种观点认为,基于合同相对性原理,第三人只能要求原买受人协助办理房屋产权变更登记,不能直接向开发商主张;第二种观点认为,前后两个房屋买卖合同处于连续状态,第三人代替了买受人的位置,为交易便捷,可以判决中间省略登记,最终买受人可直接要求开发商协助办理产权变更登记。

笔者同意第一种观点,理由如下:

(1)符合合同相对性的法理。《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。合同在相对人之间发生效力,除法律明确规定外,一般不能约束合同以外的第三人。对于连环买卖,虽然针对同一标的物,且交易彼此连续,但仍属于不同的主体和不同的法律关系,故第三人不能突破合同相对性直接向出卖人主张权利,除非符合合同法第七十三条关于代位权的规定。

(2)防止国家税收流失。我国二手房交易需要缴纳增值税等税种,如果允许第三人直接向开发商主张过户,将使中间环节的税收被规避,导致国有资产流失。

(3)合理平衡债权人利益。如果允许第三人直接向开发商请求过户,原客户的债权人利益可能会受损。特别在买受人恶意逃债时,其与第三人虚构房屋买卖合同,由第三人通过法院裁判获得房屋所有权,使该客户的债权人的利益受损。

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